대구 부동산 아파트 입지분석 (수성구, 동구, 북구)

오늘은 장안의 화제에 대해서 이야기해  보려고 합니다 이 지역은 현재 우리나라에서 가장 핫한 지역입니다
바로 2023년 폭락의 아이콘 대구 부동산입니다 요즘 뉴스부터 유튜브까지 모든 매체에서 대구의 폭락에 호들갑을 떨고 있습니다근데 뭔가 조금 분위기가 애매하죠? 분명 저번 달까지는 대구 하면 폭락 키워드만 있었는데 이번 달부터 스물스물 회복에 대한  이야기가 나오고 있습니다
진짜 대구는 어떻게 되고 있는 걸까요? 여러분의 생각은 어떠신가요?

 

대구 부동산에 대해 정말 잘 정리한 링크 공유드립니다 (링크)

 

"아직 폭락 시작도 안 했어 집값 띄우려고 거짓말하지마"

라고 생각하시나요?

"아니면 이 정도면 이제 바닥 왔지 이제 슬슬 회복할 때야 라고 생각하시나요?"
제 생각을 말씀드리기 전에 먼저 꼭 드리고 싶은 말씀이 있습니다
여러분, 지금 대구 부동산이 폭락하거나 회복하는 게 중요한가요?
제 생각에는 별로 중요하지 않습니다 

 

무슨 말이냐고요?
제 말은 요즘 우리는 현상에 너무 몰입되어 있습니다 너무 많은 매체와 콘텐츠들이
작은 현상을 과장하는 콘텐츠를 만들어서 우리를 혼란에 빠뜨리고 있습니다

 

제 말은 대구가 하락하지 않았다는 게 아닙니다 물론 하락했습니다 하지만 지금 우리가 해야 할 건
대구의 하락을 과대평가하는 게 아니라 현상을 정확하게 보고
앞으로 대구 부동산 시장의 흐름을 파악하려고 노력해야 합니다

 

대구는 저렇게 말도 안 되게 반토막 나지는 않았지만 어찌됐건 하락했습니다
이건 팩트입니다 그럼 이제 충분히 하락했다면
이제 언제 올라갈지만 알면 되잖아요

부동산은 언제 떨어질지와 언제 올라갈지 두 개만 맞추면 됩니다
자 뒤로 가지 마시고 대구 부동산이 언제 오를지 같이 한번 알아보시죠

 

1. 대구 부동산 분석

1-1. 매매가격지수 분석

 

대구-매매가격지수추이

먼저 우리가 가장 궁금한 건 대구 부동산이 지금 바닥에 왔냐는 질문이겠죠? 바닥까지 왔다면
이제 오를 일만 남았을 테니까요 그럼 대구부동산의 큰 흐름을
알기 위해 대구 지역의 과거 13년 동안의 매매와 전세 가격지수와 미분양 그래프를 함께 보겠습니다

우리는 가격지수를 통해 지역 부동산의 큰 흐름과 고저점, 그리고 지역의 큰 상승과 하락 이벤트를 알 수 있습니다 그리고 마지막으로 현재 시장의 방향성까지 유추해 볼 수 있습니다

자 먼저 2010년부터 보겠습니다 마치 데자뷰처럼 2010년에도 대구 미분양이 사회 문제로 보도될 정도로
심각했습니다 이때는 리몬 브라더스발 금융위기 여파까지 남아있는 상태였기 때문에
아파트가 소진되지 못하고 미분양이 크게 발생하게 됩니다
미분양이 남게 되면서 주택구매 수요가 감소하고 전세 수요가 먼저 증가하기 시작합니다
하지만 곧 공급이 조금씩 감소하면서 매매와 전세 가격이 슬슬
증가하는 걸 보실 수 있는데요 이때만 하더라도 전세가 매매 가격
지수보다 증가폭이 더 큰 걸 보실 수 있습니다

하지만 2011년부터 2015년 4년에 걸쳐 미분양이 모두 소진되면서 구매할 수 있는 주택이 줄어들게 되지만 계속 전세 수요가 늘어나면서  매매가와 전세가 갭이 감소합니다

갭이 줄어들면서 전세에서 매매로 전환되는 비중이 늘어나게 됩니다
한 번 불붙은 매매 수요는 2020년까지 꾸준히 상승하는데요 그러다가 약 10년 동안 공급이 부족했던 공급 상황과 팬더믹으로 인한 화폐 발행량이 크게 증가하면서
2021년 매매 수요와 아파트 가격이 급등하기 시작합니다
아파트 가격이 크게 증가하자 건설사들은 너도나도 아파트를 짓기 시작했습니다
그러면서 곧 공급 과잉이 되었고 곧 미분양이 따라 증가하면서 2010년과 같이 매매 전세 가격이 동반 하락하게 됩니다

 

1-2. 가설 수립

어떠신가요? 13년치 대구부동산 흐름을 보니까 어느 정도 흐름이 보이시지 않나요?
대구는 한가지 재미있는게 있습니다 바로 13년 전 상황과 지금이 마치 데칼코마니처럼 똑같다는 점입니다
우리는 13년 전  그래프를 보면 힌트를 얻을 수 있습니다
바로 2011년부터 15년까지 미분양이 줄어들면서 가격이 지속적으로 상승했다는 것과

미분양 꼭대기에서 공급 절벽까지 4년이 걸렸다는 것입니다
중국의 사마천은 말했습니다 
역사는 현재를 비추는 거울이고 미래의 길을 제시하는 나침반이다

그럼 여기서 우리도 과거의 사례를 기준으로 한 가지 가설을 세워보겠습니다

만약 23년이 2010년과 똑같이 미분양의 고점이라면 24년부터 앞으로 4년, 즉 28년까지 공급이 줄어들면서
가격이 반등할 수 있을 것이다! 입니다

이렇게 과거 사례를 기준으로 가설을 세워보았습니다
어떤가요? 그럴듯한가요?
하지만 아직 가설일 뿐입니다 
이 가설이 설득력을 얻으려면

세 가지 팩트를 체크해봐야 합니다
첫째, 23년이 미분양의 고점이 확실한지?
둘째, 이미 많은 아파트가 공급되었는데 대구 시민이 4년 동안 미분양을 소화할 수 있는지?
마지막으로 셋째, 대구 인구가 줄고 있는데 신축 아파트를 계속 구매해 줄 사람들이 있는지? 입니다

 

그럼 가장 먼저 23년이 미분양의 꼭대기라면
앞으로 공급이 줄어든다는 확신이 있어야 합니다

 

 

1-3. 인허가 분석

공급이 줄어들려면 선행지표인 인허가 승인 건수가 줄어야 합니다
그럼 대구 지역 인허가 추이를 보겠습니다
인허가부터 입주까지 빠르면 3년, 길면 5년을 보는데요
과거 인허가 실적을 보시면 18년도에 굉장히 많은 인허가가 난 걸 보실 수 있습니다

그로부터 5년 뒤, 23년에 아파트 입주가 크게 증가한 걸 보실 수 있습니다

이후 19년부터 인허가 실적이 감소했지만 그럼에도 불구하고 22년까지 인허가가 꾸준히 발생한 걸
알 수 있습니다

 

대구인허가추이

그렇다면 23년 인허가 실적은 어떨까요?
여기 인허가에  대한 두 가지 중요한 뉴스가 있습니다

먼저 국토교통부에서 발표한 자료입니다
23년 상반기 건축 허가가 대폭 감소했다는 기사입니다
이 기사에 따르면 대구를 포함한 전국 2023년 상반기 인허가는 대폭 감소한 걸
팩트로 알 수 있습니다

일단 23년 인허가는 줄었다고 볼 수 있습니다 하지만 24년에 다시 증가하면 소용없겠죠?
대구 지역의 앞으로의 인허가 추이는 다음 기사를 보면 확실히 알 수 있습니다

바로 대구시가 신규 주택사업 승인을 전면 스톱했다는 기사입니다
어떠신가요? 이 기사로 유추해 보면 앞으로 대구 공급은 순탄치 않겠다는 느낌이 들지 않나요?
23년부터 인허가가 줄면 공사기간 3년 후인 26년부터는 본격적으로 공급량이 줄고

28년에는 눈에 띄게 매매할 수 있는 주택이 줄어들 것입니다
현재로서 이것은 정해진 미래입니다 

그럼 앞에서 말씀드린 가설 만약 23년이 미분양의 정점이면 앞으로 4년에서 5년, 즉 27년에서 28년까지
공급이 줄어들면서 가격이 반등할 수 있을 것이다 대한 첫 번째 근거 23년이 미분양 고점이 확실한지는
"고점이 확실하다!" 로 팩트체크 되었습니다

 

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1-4. 미분양 소화 여부

그럼 이제 두 번째 질문입니다
대구가 4년 동안 미분양을 소화해 나갈 수 있을까요?
이 질문에 답하기 위해
10년 전에는 어떻게 미분양을 이렇게 잘 소진할 수 있었을까요?
과거의 사례를 보면서 답을 찾아 보겠습니다 이 차트를 보시면 10년 전의 비밀을 알 수 있습니다
아까 보여드린 매매지수와 미분양 차트에 한 가지 정보를 더 넣었는데요 바로 대구에 살지 않는 외지인의 매매건입니다

 

외지인투자건수

보라색 선은 대구에 살지 않는 사람이 대구에 투자한 건을 나타낸 지표입니다
보시면 두 번의 큰 상승이 있었는데요 첫 번째 상승은 2010년 미분양 때입니다
대구 미분양이 많아서 아파트 가격이 싸다는 여론이 있었는지 2010년 6월부터 갑자기 외지인 투자가 급증하는 걸 보실 수 있습니다

 

2010년 1월 대비 거의 두 배 가까이 증가했으며 2011년 4월에는 거의 3, 4배씩 증가하는 걸
보실 수 있습니다

이때 외지인 투자 건이 증가하면서 가격이 상승하고 미분양이 줄기 시작했는데
분명 영향을 끼쳤다고 판단합니다

두 번째 상승은 2020년입니다 차트를 보시면 이때 굉장히 크게 급등하는데요
때매침 매매 가격 지수도 급등하는 걸 보실 수 있습니다

 

 

이때 외지인 투자건이 늘어난 건 수도권이 모두 투기 제한 구역으로
묶이면서 투자자들이 대체 투자 지역을 찾고 있었고 외지인 투자가 크게 늘어난 것으로 판단됩니다

이렇듯 대구는 이미 광역시이자 전국구 투자 지역이기 때문에 상승의 흐름이 생기면
전국 각지에서 투자금이 몰릴 것입니다 외부 지역의 투자금이 몰리면
10년 전과 마찬가지로 미분양이 빠르게 소진될 것입니다

그럼 두 번째 질문인 대구가 4년 동안 미분양을 소화해 나갈 수 있을까? 에 대한 답도 찾았습니다
대구부동산은 다시 한번 전국이 집중하는 시장입니다

네이버 검색량만 보더라도 대구부동산(초록)이 다른 지역에 비해 몇 배나 더 많은 집중을 받고 있는 걸 보실 수 있습니다

 

네이버검색량추이

결국 이번에도 흐름이 생기면 외부 투자 자금이 몰릴 것이기 때문에
10년 전과 마찬가지로 이번 미분양도 소화 가능하다고
정리할 수 있을 것 같습니다

 

1-5. 인구 분석

그럼 이제 마지막 검증 입니다  셋째, 대구 인구가 줄고 있는데
집을 살 사람이 있을까요?를 체크해 보겠습니다 아시다시피 부동산에서 인구는 매우 중요합니다
통상적으로 유입되는 인구가 많은 지역은 일자리나 교육, 교통, 편의시설 등
각종 생활 인프라의 확장이 진행 중인데다 이에 따른 주택 구매 수요도 늘어나는 경향이 있습니다

 

근데 한가지 중요한 점이 있습니다
인구는 중요합니다 

하지만 우리에게 중요한 건 대구의 인구가 아닙니다
무슨 소리냐구요? 우리에게 중요한 건 대구 내에 특정 시군구의 인구가 중요합니다
여러분, 혹시 우리나라에서 인구가 가장 빠르게 줄고 있는 도시가 어딘지 아시나요?

바로 서울입니다
서울은 지난 10년간 인구가 77만 명 가까이 감소했습니다 77만 명이면 60만 제주도 인구보다 많은 숫자입니다 거의 지방 소도시 규모의 인구가 사라진 겁니다 근데 여러분, 서울 인구가 이렇게 감소하고 있는데
강남구의 아파트 가격은 어떤가요?

예를 들어 서초구 반포자이 실 거래액가 추이를 같이 보겠습니다

 

반포자이가격추이

최근에 조정을 받긴 했지만 10년 넘게 꾸준히 상승한 걸 보면 강남의 아파트값은 인구 감소와 직접적인 영향은 없는 걸 볼 수 있습니다

당연하죠 
강남은 누구나 살고 싶은 곳이기 때문입니다

제가 뜬금없이 강남 이야기를 꺼내는 이유는 대구도 마찬가지이기 때문입니다
대구 인구가 하루아침에 반토막이 나지 않는 이상 대구 수성구 집값은 떨어지기 힘들 것입니다
왜냐하면 모든 대구 사람이 살고 싶은 지역이기 때문입니다

다소 극단적인 예시를 들었지만 제가 말씀드리고 싶은 내용은 대구의 7개구 중에서 좋은 입지의 지역은 인구 감소의 영향을 크게 받지 않는다

 

2. 중간 정리

그럼 여기서 중간 정리를 해보겠습니다
 
우리는 13년 치의 과거 대구의 매매 흐름을 보면서 한 가지 가설을 세웠습니다
23년이 미분양의 정점이라면 앞으로 4년에서 5년, 즉 27년까지 공급이 줄어들면서
가격이 점진적으로 반등할 수 있을 것이다 

이 가설을 증명하기 위해 우린 세 가지 체크사항을 증명했습니다

첫째, 23년이 공급의 정점이라는 것을 알아냈습니다
둘째, 대구 부동산의 상승 흐름이 생기면 과거와 마찬가지로 외부 투자 수요가 들어오면서
미분양이 빠르게 소진될 수 있다는 것을 알아냈습니다
셋째, 대구 인구가 줄어들고 있지만 수성구를 비롯해서 사람이 살고 싶어하는 입지는
살아남을 것이다! 입니다

그럼 우리는 대구의 반등을 앞두고 어떤 지역에 투자하거나 혹은 내 집 마련을 해야 할까요?

3. 투자 지역 탐색

과거 사례를 보면 미분양이 소진되는 4년 동안 꾸준히 가격이 증가한 걸 볼 수 있는 만큼
지금 대구 투자를 생각하고 계신다면 중장기적인 관점에서 접근이 필요합니다
따라서 실거주로 입지가 좋은 동시에 투자 수요의 매력을 가진 곳이어야 합니다
이렇게 입지가 뛰어난 곳을 찾기 위해 6가지 측면에서 대구의 각 지역 입지를 평가해봤습니다
다만 이 평가는 지역 입지에 대한 분석이기 때문에 개별 아파트는 상황에 따라 다를 수 있는 점
미리 말씀드립니다

6가지 측정 항목은 다음과 같습니다 먼저 실거주 측면에서의 평가
항목은 4가지입니다 

첫째, 인구 감소율이 적은 곳
둘째, 외국인 거주 비율이 낮은 곳
셋째, 생활 안전지수가 높은 곳
넷째, 지역 학군의 학업성취도가 높은 곳입니다

 

그리고 투자 수요 측면에서의 평가 항목은 두 가지입니다
첫째, 외지인의 투자 비율이 높은 곳
둘째, 거래량이 많은 곳입니다

그럼 가장 먼저 실 거주, 입지 매력도
네 가지부터 보겠습니다

 

3-1. 지역별 경제인구

첫 번째, 지역별 경제인구 추이부터 살펴보겠습니다 
전체 인구보다 중요한 건 실질적인 경제 생산성이 높은
20대부터 59세 사이의 인구입니다 
따라서 이번 인구 비교는 경제인구만 비교해 보겠습니다
경제인구 유출이 가장 심각한 곳은 서구 였습니다
서구의 경제인구 감소율은 -5%로 다소 심각한 수준입니다
연평균 -5%씩 경제인구가 감소하면 가중치가 없더라도 경제인구가 절반이 되는데
14년밖에 걸리지 않습니다

대구지역별경제인구추이

하지만 인구 감소는 점점 가속화되는 경우가 많습니다
즉, 2037년 이내로 서구는 생산성이 매우 낮은 도시가 될 가능성이 높으며
이건 집값 상승에 결코 좋지 않습니다
그 다음으로 많이 감소한 지역은 바로 달서구와 남구 순이었습니다
달서구와 서구의 경제인구 감소가 심각한 이유는 둘 다 일자리가 많은 공업지역이라는 것입니다
지도의 파란 부분이 일반 공업지역입니다

이렇게 파란색 부분이 많으면 당연히 경제인구의 유입이 많아야 하는데
오히려 반대로 경제인구 유입이 감소한다는 것은 대구 사람들이 비록 내가 서구와 달서구에서 일하지만
여기에서 살고 싶지 않다는 걸 의미합니다

물론 지금 달서구와 서구, 남구 등에 많은 재개발 프로젝트가 있지만 대구는 기본적으로 분지 지형이라서
산이 도시를 둘러싸고 있습니다

따라서 개발하고 싶어도 개발할 땅이 많지 않습니다 구도심을 개발하려면 지금 있는 주택이나
상업가를 밀어내야 되는데 시간이 너무 오래 걸리는 작업이 될 것 같아서
빠른 시간 내에 반등을 기대하기는 쉽지 않을 것 같습니다

 

3-2. 외국인 거주 비율

두 번째는 외국인 거주 비율입니다
요즘 우리나라에도 점점 외국인 거주 비중이 늘어나고 있습니다
외국인을 차별하는 것은 아니지만 실제로 연구 결과 여성 내국인 거주자들의 안전에 대한
불안감이 일부 증가한다는 결과가 있습니다

 

외국인 거주비율

따라서 외국인 비율 역시 실거주의 만족도에 영향을 미칠 수 있는
 중요한 요인이기 때문에 같이 조사하였습니다
아무래도 공업지대가 밀집해 있는 서구와 달서구의 외국인 거주 비율이 높게 나타났습니다
반면 수성구는 매우 적게 나타났는데요 달서구와 수성구를 비교하면
거의 3배 차이에 달합니다
수성구의 힘을 다시 한번 볼 수 있는 평가라고 생각됩니다

 

3-3. 생활안전지수

그럼 세 번째는 실 거주에 필요한 전반적인 요인을 점검하겠습니다
이를 위해서 최근 공공사회정책연구소에서 발표한 생활안전지수로 체크해 보겠습니다
순위를 보면 수성구와 중구는 전국 228개 시군구 중에서 30위권 안에 들면서
대한민국 상위 10% 수준의 높은 생활안전수치를 기록했습니다

 

대구 생활안전지수

수성부와 중구를 제외한 5개구의 경우 수성부와 중구와 크게 격차가 났었는데요
특히 서구의 경우 이번에도 가장 낮은 순위를 기록했습니다
또한 주목할 만한 점이 있었는데요

남구의 경우 안전과 보건 점수는 양호했지만 주거 환경 점수가 너무 낮아서
평균이 크게 하락한 측면이 있었습니다

 

3-4. 학군

네 번째는 바로 학군입니다 대구는 정말 유명한 교육의 도시 입니다
전국에서 의대를 많이 보낸 고등학교  30개교 리스트를 보면 대구 소재의 고등학교가 무려 6개나 있을 정도로
교육열이 뜨거운 지역입니다 이를 증명이라도 하듯 수성구에는 강남, 대치동 못지않은 대규모 학원가가 있습니다

 

대구학군추이

그럼 이렇게 교육열이 뜨거운 대구의 경우에는 특히 학군이 집값에 미치는 영향은 클 것입니다
수성구의 집값이 다른 지역과 비교 불가인 것만 봐도 이를 반증합니다

그럼 대구의 지역별 학업성취도 수준은 어떨까요?

대구의 고등학교 63개교의 평균 학업성취도를 분석한 결과
다음과 같이 순위를 매길 수 있었습니다

1등은 당연히 수성구였습니다 수성구야 강남과 견줄 정도의 학군지니까
사실 이 정도는 누구나 예상하셨을 것 같습니다

수성구의 뒤를 이어서는 달서구가 2위를 차지했습니다
중구, 남부의 경우 학업성취도는 좋았지만 고등학교 숫자가 북구에 비해 많이 적었습니다
이 부분은 참고가 필요할 것 같습니다

한 가지 주목할 만한 점은 서구가 앞에 조사에 이어
다시 한번 낮은 순위를 차지했습니다

 

3-5. 외지인 투자비율

다음은 투자 매력도를 외지인 투자 비율과 거래량 두 가지 조건으로 확인해 보겠습니다
최근 3년 내에 외지인이 가장 많이 투자한 지역은 의외로 성구가 아닌 동구였습니다

사실 저도 수성구가 1등일 것이라고 생각했는데 동구가 외지인으로부터 가장 많은 투자를 받았습니다

아무래도 동구에 큰 개발 호재가 많아서 그런 것 같습니다

K2 종전부지 개발, 안심뉴타운, 엑스코선 등 다양한 개발 호재가 있어서 외지인들의 투자금이
계속 몰리고 있는 걸로 판단됩니다

 

3-6. 거래량

마지막은 거래량입니다 최근 1년간의 아파트 거래량은 달서구가 가장 높았으며
월평균 증가량은 9.1%로 증가세도 양호했습니다 달서구의 뒤를 이어서는 북구,
동구 순이었으며 수성구는 4위를 기록했습니다 수성구는 4위를 기록했지만 월평균 거래량 증가량이 12%로
다른 지역보다 추이가 높았습니다

3-7. 종합순위

네, 이제 모든 항목의 순위를 비교해서 종합순위를 만들어 보았습니다 대구 투자를 계획하고 계신다면
1위 수성구, 2위 중구와 동구, 4위 북구를 눈 여겨보시길 추천드립니다
조금 더 넓게 보신다면 달서구까지도 괜찮을 것 같습니다

종합점수

하지만 개인적인 의견으로는 남구와 서구는 투자하실 때
더 많은 주의가 필요할 것 같습니다

그럼 수성구, 중구, 동구, 북구, 달서구에 투자한다면 언제 투자하는 것이 좋을까요?
마지막으로 적절한 투자 시점을 미분양과 공급추이로 찾아보겠습니다

 

4. 투자시점 제안

4-1. 수성구

먼저 수성구 입니다.
수성구는 현재 대구 지역중에서도 가장 높은 미분양 수치를 보이고 있습니다만
하지만 미분양 감소세가 가장 빠릅니다.

 

대구미분양추이

이는 아무래도 수성구가 1급지이기 때문에 시장을 선도하는 측면이 있다고 생각됩니다.
수성구 부터 미분양이 빠지면서 점차 2급지로 분위기가 넘어갈 것 같습니다.

그럼 수성구의 미래 공급은 어떨까요? 수성구는 24년부터 공급이 대폭 감소하고
25년 부터는 초과공급 물량이 없습니다.

따라서 23년 미분양이 소진되면 공급이 없는 상황에 돌입하게 됩니다.

대구-초과공급-추이

저도 수성구가 제 생각보다 빠르게 움직여서 조금 놀랐는데요,
확실히 수성구는 좀 다른것 같습니다.

만약 수성구를 투자할 계획이 있으신 분은 조금 빠르게 생각해보고 움직이셔야 하지 않나 하는
생각을 조심스럽게 말씀드립니다.

 

4-2. 동구와 북구

다음은 동구와 북구입니다. 다음은 동구와 북구 그리고 달서구 입니다.
동구와 북구와 달서구는 현재 미분양이 아직 남아있으며 24년까지 초과 공급이 예정되어 있습니다.
동구와 북구, 달서구 투자를 계획하시고 계신분은 수성구의 움직임을 보시면서 24년 초과공급까지 보고 움직이시는게 좋을것 같습니다.

 

4-3. 중구

마지막으로 중구입니다. 중구는 25년까지 초과공급이 예정되어 있는데요,
다만 중구는 주택자체가 적기 때문에 공급량만으로 시세가 결정되기는 어렵다고 생각됩니다.
1.5급지인 중구는 수성구의 추이에 따라서 가격등락이 영향을 받을 수 있다고 생각되는데요,
수성구가 24년부터 공급이 감소하는 만큼 현재 미분양 소진추이를 보시면서
신속하게 움직이시는게 좋을 것 같습니다! 

그럼 오늘도 대구 부동산의 방향과 지역별 입지분석을 해보았습니다.
부디 대구에 내 집 마련이나 혹은 투자를 계획하고 계신분이 있다면 작게나마 도움이 되면 좋겠습니다.

더 잘 정리된 유튜브 영상도 함께 추천드립니다 (링크

감사합니다!

 

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