인천 부동산 아파트 입지 분석 (송도, 검단, 청라)

혹시 인천에 관심 가지고 계신분 있으신가요? 여러분은 인천이 폭락장이라고 생각하시나요?
아니면 회복장이라고 생각하시나요? 요새 유튜브에서 가장 핫한 지역 중 하나가 바로 인천입니다
왜냐하면 요즘 인천 부동산에 대해 정말 다양한 의견들이 난립하고 있기 때문입니다

먼저 뉴스기사는 연일 회복을 외치고 있습니다 
집값 버텼더니 다시 10억 찍었다! , 미분양 터는 인천, 분양시장 회복?
매매가 회복 인천 경매시장 기지개, 여보 그때 샀어야 했나봐 송도 30억클럽 넘본다

모두 8월 현재 인터넷에서 검색이 가능한 뉴스기사 들입니다
하지만 뉴스기사와 반대로 많은 부동산 유튜버들은
폭락을 외치고 있습니다

인천 부동산으로 검색하면 폭락 키워드 밖에 보이지 않을정도로

유튜브에서 인천은 당장 부동산 가치가 반쪽이 되는곳, 정말 투자하면 인생이 망할 수도 있는 곳으로
놀림 받고 있습니다

수 많은 사람들이 폭락과 회복을 동시에 외치고 있습니다
회복일까요? 폭락일까요? 
인천 부동산의 진실은 무엇일까요?

 

또 부동산의 움직임을 맞출때 돈을 벌 수 있는
우리는 어떻게 투자 해야할까요?

오늘은 요즘 부동산 화제의 중심
인천 부동산을 데이터로 정확하게 알아보겠습니다 (링크

인천부동산관련유튜브컨텐츠

1. 폭락여부 체크

제일 먼저 인천 부동산이 최근 정말로 폭락 했는지 아닌지부터 체크해보겠습니다
저는 인천의 5월 10일부터 8월 7일까지의 모든 거래 5,017건의 실거래를 모두 분석해서
대표 투자 지역인 연수구 송도동, 서구 청라동, 검암동 그리고, 계양구 작전동의
지역별 평균 평단가가 어떻게 움직였는지 체크해봤습니다

실거래 기준이며 직거래는 제외하였으며, 
평수 기준은 30평부터 36평까지 국평기준 샘플로 정하였습니다
제가 모든 실거래를 분석하는 이유는 자꾸 일부 특정 아파트의 특정 거래 사례를 가져와서
폭락이니 폭등이니 하는건 옳지 않다고 생각해서 입니다

 

1-1. 송도

먼저 송도 신도시가 있는 연수구입니다.
연수구는 인천의 서쪽에 위치해 있으며 서해바다를 끼고 있어서 입지적으로도
매우 훌륭한 지역 중 하나입니다

연수구 송도동은 5월부터 8월까지 총 948건의 거래가 있었으며,
이 중 30평 부터 36평 기준으로는 총 505건의 거래가 있었습니다

송도 실거래가 추이

그럼 이제 5월부터 8월까지 송도동 평균 평단가 추이를 보시겠습니다.
평균 평단가 추세선을 보시면 5월 초 대비하여 8월 소폭 상승하고 있습니다
작은 각도지만 분명히 상승하고 있는 추이인걸 보실 수 있습니다

많은사람들이 폭락이라고 외치는 것과 다르게 최근 3개월간의 송도동 실거래 현황은
점차 가격을 회복하고 있다고 판단됩니다

 

1-2.서구

다음은 청라 신도시가 있는 서구입니다.
서구는 인천의 북쪽에 있으며 김포시와 맞닿아 있는 지역입니다
서구 청라동은 5월부터 8월까지  총 335건의 거래가 있었으며, 이 중 30평 부터 36평 기준으로는
총 137건의 거래가 있었습니다
서구 청라동 역시 5월 초 대비하여 8월 소폭 상승하고 있습니다 

 

인천서구실거래가추이

 추세선을 보시면
아주 경미하지만 분명히 우상향 하고 있는 추이인걸 보실 수 있습니다
이어서 똑같이 서구 검암동은 5월부터 8월까지 총 58건의 거래가 있었으며,
이 중 30평 부터 36평 기준으로는 총 37건의 거래가 있었습니다

 추세선을 보시면 5월 초 대비하여 8월 소폭 하락하고 있습니다
앞서 보여드린 그래프와 다르게 분명 우하향 하시는걸 확인하실 수 있습니다

 

1-3. 계양구

마지막은 작전동이 있는 계양구입니다 계양구 작전동은 5월부터 8월까지
총 161건의 거래가 있었으며, 이 중 30평 부터 36평 기준으로
총 37건의 거래가 있었습니다

계양구작전동추이

추세선을 보시면 계양구 작전동의 경우 폭락의 징조 없이 꾸준히 보합세 속에서 약간 우상향하고 있습니다
어떻셨나요?

먼저 시세에 대해 정리하자면, 검암동을 제외한 송도동, 청라동, 작전동은 가격이 
보합세 속에서 살짝 우상향하고 있는걸 보실 수 있습니다
특정 아파트의 특정 거래 사례를 가져와서 폭락이니 폭등이니 호도 하는건 옳지 않다고 생각합니다
어떤 일부의 사람들은 의도를 가지고 현상을 왜곡합니다 
그럼 다른사람의 의도에 휘둘리지 않고, 인천의 부동산을 이해하려면 어떻게 해야 할까요?

죄송합니다 저도 정답은 모릅니다
하지만 같이 찾아가 볼 수는 있을 것 같습니다
먼저 우리는 앞서 인천의 5,017건의 실거래가를 모두 조사하면서
인천이 최근 회복하고 있다는 팩트는 확인하였습니다.
그럼 앞으로의 인천의 부동산은 어떻게 될까요?
다른 데이터를 통해서 분석해보겠습니다

다음은 5가지 지표를 통해 
인천 부동산을 분석해보고자 합니다

A. 인구 추이
B. 10년 매매 가격지수
C. 미분양 추이 
D. 미래 공급물량
E. 청약경쟁율

그럼 바로 빠르게 알아보겠습니다

 

2. 다각도 분석

2-1. 인구

인천 인구추이

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인천인구추이

먼저 인구입니다 인천의 인구는 전체적으로 증가 하고 있습니다
아무래도 인구가 증가하는 이유는 복합적이겠지만, 서울 집값이 오르는 현상에 대한 반사효과와 함께
인천에 새로운 아파트 공급과 개발이 이어지면서 주변 인구를 흡수하고 있다고 판단됩니다
특히 인천의 인구 증가율은 전국 1등을 차지하고 있습니다

그래프를 보면 인천의 인구는 2010년 대비 7% 약 20만명 증가하였습니다
특히 주요 3개구의 경우에도 2010년 대비 모두 인구가 증가하였으나,
21년 대비로는 보합세 혹은 소폭 하락세를 유지하고 있습니다

지역별인구추이

다만 서구의 경우 청라, 검암 신도시의 영향으로 인구가 크게 증가한것을 확인하실 수 있습니다

통상적으로 유입되는 인구가 많은 지역은 일자리나 교육, 교통, 편의시설 등
각종 생활 인프라의 확충이 진행 중인 데다, 이에 따른 주택구매 수요도 늘어나는 경향이 있습니다
장기적으로 향후 부동산가치가 올라가고 반등가능성이 높을 수 있습니다

 

2-2. 매매 가격지수

다음은 매매 가격지수입니다 우리는 매매가격지수를 통해
지역 부동산의 큰 흐름과, 고저점 그리고 지역의 큰 상승과 하락이벤트를 알 수 있습니다
그리고 마지막으로 현재 시장의 방향성을 파악할 수 있습니다

 

인천매매가격지수

최근 10년간의 인천 아파트 매매, 전세 가격지수입니다
10년동안 꾸준히 상승한걸 보실 수 있습니다
인천은 10년동안 2번의 큰 상승이 있었는데요

첫번째 상승은 2007년도부터 2009년 사이에 크게 상승했습니다
뒤이어 20년부터 22년까지 한번 더 크게 상승했습니다
상승과 마찬가지로 조정도 2번이었습니다

첫번째 조정은 2009년부터 2013년까지 길게 조정을 받았습니다
두번째 조정은 최근 23년부터 급격하게 조정을 받고 있습니다

다만 한가지 주요하게 볼 정보는 2가지 입니다
첫번째는 23년 조정의 끝이 이제 하락세를 벗어나 보합세로 바뀌고 있다는 것
그리고 2번의 조정은 있었지만 그래도 추세선을 보면 10년동안 꾸준히 상승한걸 알 수 있습니다

 

2-3.미분양

다음은 미분양 추이입니다
우리는 미분양 추이파악을 통해 위험요소를 파악할 수 있습니다
기본적으로 적체된 미분양이 줄어들어야 수월한 상승이 가능해집니다
또한 매매지수와의 관계성을 보고 미래를 예측해볼 수 있습니다
먼저 인천 전체 미분양 추이부터 살펴보겠습니다

 

미분양추이

인천지역의 미분양은 15년도에 굉장히 높은 수치를 보여주다가
20년 전까지 대부분의 미분양 아파트가 소진되는 모습을 보여줍니다
하지만 이후 22년 부터 다시 미분양이 급격하게 상승하다가
23년 3월을 기점으로 다시 소진되는 모습을 있습니다

미분양 그래프를 매매지표랑 같이 보겠습니다
매매 지표와 같이보면 다음과 같습니다

인천미분양추이와 매매지수

2015년부터 19년 까지 미분양 아파트가 너무 적체되어 있어서
아파트 가격이 상승하지 못하는 모습을 볼 수 있습니다 하지만 2019년부터 미분양 아파트가 빠르게
소진되는걸 보실 수 있습니다

거의 반년만에 미분양 아파트가 바닥까지 떨어졌습니다
이는 인천 외부 투자 수요가 인천에 투자목적으로 들어온걸로 판단됩니다
아무래도 인천 송도 신도시 투자 열풍이 불면서 미분양 물건이 빠르게 사라진것으로 판단됩니다
결국 미분양이 모두 소진되면서
2021년 부터 부동산 가격이 급하게 오르게 됩니다
하지만 이어서 22년부터 미분양 아파트가 다시 급격하게 증가하면서
가격하락에 영향을 미치게 됩니다

 

2-3-1. 지역구 미분양

그럼 주요 지역구로 미분양 물건을 비교해보겠습니다 연수구, 서구, 계양구의 미분양 추이를 보시면 먼저
계양구는 현재 미분양 아파트가 없습니다
2023년 5월을 기점으로 모두 소진된 상태입니다

 

인천지역별미분양추이

반면에 연수구는 미분양 아파트가 계속 증가하다가 23년 6월 기점으로 일부 감소 하고 있습니다
서구의 경우에는 미분양 물건이 계속 유지 되고 있는 상황입니다

하지만 미분양 지표는 미래 공급지표에 추가로 영향을 받을 수 있습니다
지금 미분양이 없어도 많은 공급이 예정되어 있다면,
상황이 달라질 수 있기 때문입니다

물량앞에 장사 없습니다

 

2-4. 공급물량

 다음은 인천의 향후 2~3년간 공급물량을 알아보겠습니다
인천의 공급물량은 23년에 최대치를 찍고 24, 25년 감소세를 보이다가
26년에 드디어 수요 아래로 내려가게 됩니다

인천공급물량

지역별로 비교를 해보면 확실히 청라, 검단 신도시를 만들고 있는 서구의 공급량이 두드러 지고,
이어서 송도에 공급이 예정되고 있습니다

지역구별공급물량

한가지 주목할만한 점은 연수구에 26년 공급량이 없다는 것입니다
이는 곧 현재 과도한 공급량과 미분양이 송도의 발목을 잡고 있지만,
26년에는 해결 될 수 있는 문제라는 뜻으로 풀이됩니다

만약 그렇다면 장기적인 관점에서 송도는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다
송도에 대한 감을 잡았다면  이제 미분양보다 앞선 선행지표인 청약 지표를 살펴봄으로써,
인천 부동산에 대한 감을 잡을 수 있을 것같습니다

이제 인천의 청약 분위기는 어떤지 점검해보겠습니다
최근 인천 검단 신도시 아파트의 청약 경쟁률이 다시 회복되고 있는 조짐이 있습니다
지난 3월에 분양한 검단신도시 금강펜테리움 3차 센트럴파크 경쟁률은 
2.6:1 이 나왔었지만 6월에 분양한 인천 검단신도시 호반써밋은 35:1 의 경쟁률을 보였습니다

아직 시장이 전부 회복된 것은 아니지만, 인천의 미래가치에 대한 기대가 조금씩
 살아나고 있고 있으며 이러한 기대가 인천의 신축수요로 이어지고 있다고 생각됩니다

그럼 인천의 가치를 판단하기 위한 마지막 지표인 
굵직한 개발 호재에 대해 마지막으로 알아보겠습니다

 

2-5. 개발호재

인천의 가장 큰 개발호재는 역시 GTX-B 와 7호선 연장 개발입니다
인천의 가장 큰 약점 중 하나가 바로 교통편이었습니다

하지만, 최근 GTX-B 노선의 송도역 신설과

7호선 청라 연장이 확정되었습니다 
때마침 인천의 공급물량이 해소되는 26년 즈음 개통이 완료 될 것으로 보여지는데요
교통편 개선으로 일자리 접근성이 크게 개선되어 여의도, 용산, 나아가 강남까지의 접근성이
크게 개선될 것으로 보입니다

세부 개발 이야기는 너무 길어 질 것 같아서 다음에 이어지는 영상에서 지역별로
더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다

 

3. 결론

이제 컨텐츠의 결론입니다
인천은 최근에 가장 많이 올랐다가 가장 많이 떨어진 곳 중 하나입니다
그래서 그런지 많은 유튜버들의 놀림과 조롱을 받고 있습니다

하지만 우리에게 필요한 건 놀림거리가 아니라 부동산 차액을 실현할 수 있는 기회입니다.
다시 말씀드리지만 인천은 가장 빠르게 올랐지만 가장 빠르게 떨어진 곳입니다 
이것은 놀림의 이유가 될 수도 있지만 다르게 말하면 수요와 매력이 있어서 크게 올랐지만
" 늦기전에 다시 살 수 있는 기회가 왔다 "  라고 볼 수 도 있습니다
하지만 앞서 말씀드렸다싶이 인천의 과잉 공급문제는 아직 완벽히 해결되지 않았습니다
하지만 인천의 공급문제는 인천에서 진행중인 GTX-B, 7호선 연장사업 등, 굵직한 개발들이
 완료되면서 함께 해결될 것입니다
근데 여러분 그때 모든게 해결된다면 그때 인천 집값이 우리가 살만한 집값일까요?
저는 과감히 아니라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다

저는 인천의 집값이 당장 내일 오른다 혹은 떨어진다를 말씀드리는 게 아닙니다
미래의 집값은 세상 그 누구도 맞출 수 없습니다

만약 여러분 주위에 누군가가 미래의 집값을 알 수 있다고 말한다면 정말로 그런사람은 멀리하시는게 좋습니다 다만 제가 말씀드릴 수 팩트는 이겁니다

 

첫째, 인천의 인구는 계속 늘고 있습니다
인구가 증가 한다는 것은 통상적으로
집 값 상승에 좋은 영향을 줍니다

둘째, 인천의 최근 집값은 다시 안정세를 찾고 있습니다

 

셋째 인천의 과잉공급은 26년 즈음 해결될 것으로 보입니다

넷째 인천의 기존 문제점이었던 서울 일자리 접근성은

GTX-B와 7호선 연장으로 25년, 26년 사이에 대부분 해소될 것입니다

즉, 정리하자면 만약 장기적인 투자로 26년까지 주택을 보유할 수 있다면
"인천은 매우 훌륭한 투자처 중 한 곳이다." 라고 
라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다

감사합니다 (링크

인천부동산관련유튜브컨텐츠

 

 

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