8.16 부동산 대책 발표 (주요 키워드 정리)

윤석열정부의 첫 부동산 대책이 발표되었습니다. 5년간 전국 270만 가구 공급대책 입니다. 구체적으로 어떻게 270만호를 공급하는 것인지, 또 부동산시세에 미치는 영향은 없는지 중요한 키워드로 파악해보았습니다.

 

국토교통부는 8.16일 향후 5년동안 서울지역에는 50만호의 가구를 포함하여, 수도권에 총 158만호의 가구를 공급할 계획임을 발표했습니다.. 지방은 광역, 특별자치시 에 52만호를 포함하여 총 112만호를 공급할 예정입니다. 서울,수도권과 지방을 모두 합쳐서 전국기준으로는 270만호의 가구(연평균 54만호)를 공급할 계획라고 합니다. 다만 숫자로만 계속 언급되니 헷갈려서 표로 정리하였습니다.

 

지역별 주택공급 계획

서울	수도권(서울 외)	광역, 자치시	지방	합계
50만호	108만호	52만호	60만호	270만호

 

사업유형별 주택공급 계획

구분	합계	서울	수도권 (서울 외)	광역, 자치시	지방 8개도
공급 합계	270	50	108	52	60
공공택지 개발	88	5	57	16	10
정비사업 등	52	24	13	13	2
민간아파트 개발	66	5	21	17	26
민간 비아파트 개발	64	15	21	5	23

1가구당 4명을 기준으로 생각해보면 270만호는 곧 1천만명이 살 수 있는 규모의 주택공급입니다. 즉, 대한민국 국민의 1/5이 주거할 수 있는 주택규모입니다. 쉬운 숫자가 아니라고 생각됩니다. 국토교통부는 어떻게 270만호를 공급할 생각일까요? 정부의 방법론에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 재개발, 재건축 활성화

이번에 발표한 부동산 대책 중 가장 핵심은 재개발, 재건축 활성화 였습니다. 이를 위한 재건축, 재개발사업 촉진 전략이 주요 대책으로 발표되었습니다. 우선, 22만호 이상의 신규 정비구역이 지정될 예정입니다. 서울에서는 '신속 통합 기획' 방식으로 10만호를 확보하고 경기, 인천에서는 역세권, 노후 주거지 개발로 4만호, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 개발을 통해 8만호를 확보 할 예정입니다.

 

개발 지역을 지정할 뿐만 아니라, 개발 속도를 높이기 위하여 두 가지 방법을 택할 계획입니다. ① 안전진단 개선, 구조안정성 비중조정, ② 재건축 초과이익 부담금 조정입니다. 재건축 사업에서 안전진단 규제를 완화하고 재건축초과이익환수제를 개선하면 사업성이 좋아져 재건축 사업에 활기를 띠게 될 것으로 예상됩니다.

 

먼저, ① 안전진단 개선, 구조안정성 비중 조정을 통해 재건축을 촉진할 예정입니다. 지난 문재인 정부 때 구조안정성 비중을 50% 가까이 높여서 실질적으로 재건축을 중단시켰는데, 국토교통부에서는 비중을 축소 할 것으로 판단됩니다. (구체적인 비중은 이야기 하지 않았습니다.) 구조안정성 비중이 내려갈 경우, 재건축 안전진단을 조금 더 쉽게 통과할 수 있어집니다. 따라서, 재건축을 촉진하는데 도움이 될 것으로 생각됩니다.

 

두번째로는 ②재건축 초과이익환수제  부담금 조정입니다. 재건축초과이익환수제는 이름 그대로 재건축시 발생하는 이익의 일부를 환수해가는 제도입니다. 다만 아직 집을 팔지 않아서, 수익실현이 되지 않은 상황인데 재건축했다고 이익분을 내라는 건 사실 불합리한 면이 있습니다. 또한 재건축초과이익 환수제 개선은 입법이 필요한 사항이고 지자체별로 사정이 달라서 바로 실행에 옮기기에는 여러가지 장애물들이 있다고 생각됩니다. 따라서 재건축 초과이익환수제를 완전히 없애기는 어려울 것으로 판단되며, 일부 조정하는 방식을 택할 것으로 판단됩니다. 

 

2. 신도시 개발

신도시별 필요 사항에 따라 맞춤형 개발을 추진할 계획입니다.

1기 신도시: 특별법을 세워서 마스터플랜을 추진할 계획입니다. (분당, 일산, 평촌, 산본 중동)

2기 신도시: 교통대책 마련하여 주거복지를 개선할 예정입니다 (화성동탄, 인천검단, 평택고덕, 성남판교 등)

3기 신도시: 입주시기에 맞춰 교통망 완비 예정입니다. (남양주왕숙, 고양창릉, 하남교산, 인천계양 등)

 

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3. 기타 부동산 대책 정리

1) 도심복합 개발사업 추진 시,  민간참여 확대를 통하여 신속하게 개발할 예정입니다. 

2) 유사중복 심의를 통합하여 주택공급에 소요되는 시간을 단축할 예정입니다.

3) 모아주택사업 등 소규모 주택사업을 활성화할 예정입니다.

    - 절차를 대폭 간소화하고 금융세제지원(대출강화) 을 개선할 예정입니다.

4) 임차인에게 내집마련 로드맵 제공

    a. 청년원가주택, 역세권 첫집 제공

        ㆍ청년 19~39세, 신혼부부, 생애최초 구입자(연령 상관 x)

        ㆍ 시세 70%이하 가격으로 50만호 공급

        ㆍ 연내 사전청약 시행 예정

 

   b. 내집마련 리츠 주택제도 (선택형 분양전환 제도)

        ㆍ최초 임차인으로 입주하여 원하는 시기에 분양전환을 할 수 있는 정책

        ㆍ보증금은 분양가의 50%로 예정 中

        ㆍ임차기간은 청약기간 인정함

 

4. 마치며

윤석열 정부의 첫 부동산 대책은 큰 방향성에서는 꼭 필요한 내용이었다고 생각합니다. 그러나, 말하고자 하는 큰 프레임은 알겠습니다만, 세부내용이 없는 점은 아쉬웠습니다.

예를들어 세부적으로 "OO구에는 몇 백가구를 공급하겠다" 이런 내용이 없어서 피부로 크게 와닿지 않았습니다. 피부로 와닿지 않았기 때문일까요? 실현가능성이 낮게 느껴졌습니다. 피부로 와닿는 내용이 없기 때문에 당장 부동산 시세에 끼치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

 

다음에는 더 구체적인 방안이 나오면 좋겠습니다.