부산 아파트 부동산 입지분석

안녕하세요 부동산 스토리 입니다 혹시 부산 부동산에 관심 가지고 계신분 있으신가요?

여러분은 부산이 폭락장이라고 생각하시나요? 아니면 회복장이라고 생각하시나요?

이번에는 부산 아파트 부동산에 대해 다각도로 탐구해보겠습니다

 

요즘 부산 부동산에 대한 관심이 매우 높습니다. 

왜냐하면 부산 폭락장에 대한 관심이 매우 많기 때문입니다.

 

부산 부동산, 부산 아파트로 검색하면 이렇게 부정적인 키워드 밖에 보이지 않습니다.

뭐 충격, 패닉, 반토막, 폭락 이런 키워드 밖에 안보입니다.

 

부산 부동산의 진실은 무엇일까요? 무조건 폭락한다고 믿기보다 우리가 같이 한번 직접 살펴보면 좋겠습니다.

부산 부동산에 대해 잘 정리한 유튜브 먼저 소개드립니다. (링크)

 

부산이 진짜 폭락인지? 아니면 일시적인 하락인지? 아니면 지금 벌써부터 회복이 기대되는 곳이 있는지 말입니다.

사실 여러분 부산이 우리나라 제 2도시 잖아요? 이거 엄청 큽니다.

면적만 보면 770km2 으로 서울면적 605km2 보다 커요

이렇게 큰데, 거기에 항구도 있고 바다도 있고, 산도있고, 공단도있고, 아시아 최대 백화점도 있습니다. 이렇게 크고 이렇게 다양한데 어떻게 똑같이 폭락! 하겠어요 아마 살짝만 들여다봐도 다 다를겁니다.

 

이게 폭락! 폭등! 이렇게 2가지로만 나누면 이해하기 쉽죠. 재밌고 명쾌하고!

하지만 세상일이 그렇게 단순하지 않잖아요?

요즘에 여/야, 남/여, 폭락, 폭등 등 이런 이분법적 프레임에 갇히는 사람들이 너무 많습니다. 거기 갇히면 안됩니다.

너무 단순하게만 생각하려고 하면 이런 프레임을 만드는 사람들한테 이용 당할 수도 있습니다.

그래서 우리는 남들의 프레임에 갇히지 말고, 데이터 중심으로 부산 부동산의 현황을 스스로 살펴보고 스스로 판단해보자구요 그럼 시작하겠습니다.

 

뒤에보면 제가 부동산 투자시 주의해야할 지역과 추천하는 지역도 함께 준비했습니다. 뒤로가지 마시고 끝까지 봐주시길 부탁드립니다.
제일 먼저 부산 부동산이 최근 정말로 폭락 했는지 아닌지 체크해보겠습니다

제일 먼저 매매지수 부터 볼께요

 

1. 폭락여부 체크

1-1. 매매지수

부산부동산 매매지수

한국부동산원 기준으로 부산의 매매, 전세 가격지수입니다.

우리는 매매가격지수를 통해 지역 부동산의 큰 흐름과, 고저점 그리고 지역의 큰 상승과 하락이벤트를 알 수 있습니다 그리고 마지막으로 현재 시장의 방향성을 파악할 수 있습니다

그래프를 살펴보시면 2003년도부터 2023년까지 약 20년 치입니다. 지수를 보면 부산부동산은 크게 2번 상승했는데요 2011년도에 한번 대대적으로 상승했고 두번째는 2021년도에 다시한번 크게 상승했다가, 최근 강한 조정을 받고 있습니다.

 

한가지 재미있는 점은 2011년에 크게 상승했을때 조정기가 굉장히 짧았는데요, 짧았던 조정기 까지 2023년에 몰아서 받고 있는게 아닐까 하는 생각이 듭니다.

가장 최근 2023년도 부분을 보시면 급격하게 하락하다가 최근 기울기가 완만해지는 것 같은데요

1년 추이를 더 자세히 살펴보겠습니다.

실제로 1년기준으로 봐도 부산 부동산 가격지수는 하락하고 있는데요.

근데 한가지 주목해야 할 점이 있습니다.

 

 

 

1-2. 전월대비 변동률

 

바로 전월대비 변동률인데요 전월대비 변동률은 22년 12월 가장 크게 하락했지만 12월 이후로 점차 하락세가 잦아들고 있습니다. 실제로 6월에는 5월대비 하락한 폭이 훨씬 적었습니다.

즉, 결론을 내면 부산 부동산 전체적으로 가격이 빠진건 맞지만, 가격이 빠지는 속도와 하락폭이 점점 줄고 있다. 로 이해하시면 될 것 같습니다.

그러면 이제 부산 전체의 가격흐름에 대해서는 감을 좀 잡으셨나요? 그럼 조금 더 깊게 들어가보겠습니다.

각 구별로의 가격변동은 어떨까요?

 

1-3. 가격변동

지역별로 최근 1년의 연평균 하락추이를 보면 해운대구, 수영수, 동래구, 연제구, 부산진구가 다른 지역보다 더 많이 하락했으며, 특히 해운대구가 부산의 모든 지역 중에 가장 많이 하락했습니다. 부산 가장 하락폭이 적은 중구의 하락률에 거의 3배 가까운 수치로 하락했는데요.

왜 이런 차이가 나는걸까요

1-4. 전년 가격 지수

전년 가격지수와 비교를 해보니 더욱 명확해 졌습니다.

23년에 많은 조정을 받은 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 기장군의 경우 전년에 다른 지역보다 크게 오른만큼 그게 조정을 받았다고 생각됩니다. 정상적인 조정이라고 생각됩니다

다만, 한가지 의아한 것은 금정구, 남구, 부산진구의 경우 전년에 크게 오르지 않았는데 조정을 많이 받았습니다. 이런것은 공급과잉이나 미분양 문제가 있는것 같은데 한버 살펴봐야 하겠습니다.

또한 반대의 포지션으로 북구의 경우 전년에 상승세도 괜찮았는데 상승세에 비해 조정도 적게 받았다는 생각이 듭니다.

북구의 경우 개발이나 좋은 호재가 하락을 방어해주는 거라 생각되는데 이것도 뒤에서 더 자세히 살펴보겠습니다.

1-5. 인구추이

다음은 인구입니다. 혹시 여러분 노인과바다라는 부산의 별명에 대해 들어보셨나요?

부산에 젊은인구가 유출되는 현상을 보고 동명의 소설이름으로 요새 부산을 놀리는 말로 쓰이고 있습니다.

과연 부산에는 인구가 줄고 있으며 특히 젊은층 인구 유출이 심각할까요? 지역별로는 어떨까요? 한번 이것도 알아보겠습니다.

먼저 부산의 전체인구의 변화입니다.

부산의 인구는 순감소세인게 맞습니다. 부산 인구는 22년 기준 332만으로 매년 약 0.75% 씩 감소하고 있습니다.

 

그리고 노인과바다라는 표현도 틀린 표현이 아닌것 같습니다.

부산의 젊음 인구는 매년 2~3%씩 감소하는데 반해 오히려 노인인구는 3.3%씩 증가하고 있습니다.

하지만 아직 그래도 부산인구는 300만을 넘습니다.

우리의 투자성패에 실질적인 영향을 미치는건 부산시 전체의 인구흐름보다 지역별 인구 흐름일 것입니다. 지역별은 어떨까요? 지역별로 보면 아래와 같습니다.

 

1-5-1. 지역별 인구추이

똑같이 2017년부터 2022년까지의 전체연령과, 경제활동 인구의 연평균 증감추이를 봤을 때, 강서구, 기장군은 오히려 인구가 증가하고 있었습니다. 이는 강서구 기장군에 대한 매우 긍정적인 신호라고 생각됩니다. 통상적으로 유입되는 인구가 많은 지역은 일자리나 교육, 교통, 편의시설 등

각종 생활 인프라의 확충이 진행 중인 데다, 이에 따른 주택구매 수요도 늘어나는 경향이 있습니다

장기적으로 향후 부동산가치가 올라가고 반등가능성이 높을 수 있습니다

공급이 몰려서 부동산 가치가 일시적으로 하락하는 시기만 잘 노리고 들어가면 차익을 볼 수 있다고 생각됩니다.

하지만 반대로 영도구, 사상구, 사하구, 금정구는 인구 감소가 큽니다. 특히 20대부터 60대 전까지 경제활동 인구의 이탈이 큰것은 좋지 않은 신호로 판단됩니다. 만약 이런상황에서 미분양이 쌓이고 공급이 넘치면 문제가 될 수 도 있습니다.

특히 금정구는 위에 매매가격지표 분석할때 전년에 오른가격대비 조정을 많이 받아서 이슈가 있다고 생각했는데 인구 문제도 영향이 있을 수 도 있을것 같습니다.

 

1-6. 미분양 적체현황

그럼 이제 미분양 적체현황을 살펴보겠습니다.

부산의 10년치 미분양 추이를 보면 21년, 22년 미분양 물건이 없다가, 23년에 다시 급하게 증가하고 있는걸 볼 수 있습니다. 특히 1년치를 보면 23년 6월에 미분양 적체 물량이 평균을 넘는걸 볼 수 있있습니다. 안타깝지만 미분양 물건이 쌓이는건 좋은소식은 분명 아닙니다.

그럼 미분양 지표를 매매지표와 함께 봐보겠습니다.

 

그럼 미분양 지표를 매매지표와 함께 보겠습니다.

그래프를 보시면 2011년 상승장에 미분양이 대거 소진됩니다. 그리고 조정을 짧게 받는동안 다시 미분양이 급증하는데요 급격하게 늘어난 미분양으로 매매가격지수가 다시 힘을 잃고 주춤합니다. 이후 미분양이 다시 빠지면서 가격이 살짝 상승했다가 다시 미분양이 늘어나면서 주춤합니다.

마지막으로 21년에 미분양이 대거 줄어들면서 가격이 크게 상승했다가, 다시 미분양이 늘어나면서 가격이 조정을 받는걸 보실 수 있습니다.

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1-7. 지역별 미분양 적체

그럼 지역별 미분양 적체는 어떨까요? 

지역별 미분양을 보면 눈에 띄는 곳들이 있습니다.

부산진구,사하구, 동구, 금정구 입니다. 특히 위의 인구 유출을 보면 금정구와 사하구는 젊은층 인구유출이 심한 곳이었는데 이렇게 미분양이 쌓이기 시작하면 반등이 어려울 수도 있습니다. 금정구는 갈수록 안좋은 시그널을 볼 수 있는 것 같습니다.

금정구, 사하구와 함께 특히 안좋은게 부산진구와 동구 입니다.둘다 미분양이 많고 잘 줄어들지 않고 있습니다.

또한 강서구도 5월부터 갑자기 미분양이 쌓이기 시작해 6월에는 2배 넘게 증가했습니다.

미분양이 쌓이면 가격반등의 발목을 잡을 수 있습니다.

하지만 미분양 지표는 미래 공급지표에 추가로 영향을 받을 수 있습니다

지금 미분양이 없어도 많은 공급이 예정되어 있다면, 상황이 달라질 수 있기 때문입니다

물량앞에 장사 없습니다 다음은 인천의 향후 2~3년간 공급물량을 알아보겠습니다 

 

1-8. 공급물량

부산의 공급상황에 대해 말씀드리기 전에 혹시 아직 구독과 좋아요 안누르셨나요

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지역별 공급을 보니 주의해야 할 지역이 더욱 명확하게 보입니다.

여기서 표기한 강서구, 남구, 동래구, 부산진구는 향후에 큰 공급이 예정되어 있는 지역입니다.

23년, 24년 기준으로 이 지역의 주택을 구매하면 큰 공급이 발생했을 때 가격이 감소 할 수 도 있습니다.

특히 강서구와 부산진구는 지금도 미분양이 적체되고 있는 곳이기 때문에 향후 공급까지 터지면 주택이 남아 돌 수 도 있습니다. 물론 개발이 잘 되서 더 많은 입주민이 찾아 올 수도 있습니다. 예를들어 강서구는 경제활동 인구가 증가하고 있는 곳이기 때문에 향후 시너지가 발생할 수도 있습니다. 만약 강서구를 매수한다면 25, 26년이 적절할 것 같습니다.

특히 연제구는 23년에 큰 공급이 예정되어 있고 미분양도 없고 경제인구도 감소율도 낮기 떄문에 혹시 매수를 생각하고 계신다면 23, 24년이 좋은 타이밍일 수도 있겠습니다

 

그럼 이번에는 지역자체의 매력도를 살펴보겠습니다.

1-9. 지역 매력도

최근에 발표된 공공사회정책연구소의 사회 안전지수를 살펴보면 부산동부가 서부에 비해 훨씬 사회안전 수치가 높게 발표되었습니다.

보시면 해운대구부터 북구, 기장군 동래구, 수영구 확실히 이쪽이 만족도가 높게 나왔습니다.

반면에 구도심인 금정구 사하구 서구 부산진구 사상구 영도구 동구는 매우 낮게 나왔습니다.

이렇게 안전지수가 떨어지면 경제인구 유출에도 영향을 끼칠 수 있습니다.

물론 사회안전지수는 과거의 지표고 미래의 주요 개발 건들을 포함하지 못하지만,

구도심을 신도심으로 바꾸는건 매우 어렵고 오랜시간이 걸리는 일이기 때문에, 안전지수가 낮은 구도심에 투자 할때는 공급량, 인구 등 다양한 조건을 함께보면서 더 많은 주의가 필요할 것 같습니다.

 

특히 주의가 필요한 곳은 부산진구, 금정구, 사상구등에 주의가 필요할 것 같습니다. 3곳 모두

미분양이 많고, 인구유출이 심한지역이며 특히 부산진구는 2025년까지 대규모 공급이 예정되어 있어서, 가격반등이 단기간내에 어려울 수 있다고 판단됩니다. 제일 처음 말씀드렸다 싶이 상승 대비 많이 조정 받은 이유가 있다고 생각됩니다.

저는 이번에 조정을 크게 받고, 사회안전지수에서 높은 점수를 받고, 인구유출이 심하지 않은 지역을 뽑고 향후 공급량이 몰려서 가격 변동이 있을 수 있는 지역을 고를 것 같습니다.

제가 지역을 고른다면 2023년 연제구, 2023년 기장군, 2024년 동래구를 선택할 것 같습니다.

 

2. 결론

그럼 앞서 말씀드린 내용을 정리해보겠습니다.

제 생각에 여기는 투자하실 때 많은 주의가 필요할 것 같은 곳 3곳과 제 생각에 여기는 추천드릴 수 있겠다 싶은 곳 4곳을 선정해봤습니다. 이건 지역에 관한 개괄적인 의견이기 때문에 개별 아파트별로 분명 상황이 다를 수 있습니다.

제 개인적인 의견이니 그냥 이사람 생각은 이렇구나 하고 가볍게 들어주셨으면 좋겠습니다.

먼저 Wosrt 순서는 순위가 올라갈 수록 더 많은 주의가 필요하다고 생각해주시면 좋을 것 같습니다.

 

2-1. WORST 3위는 바로 부산진구 입니다.

바로 부산진구 유명가수 정상수 님의 도시인데요 바로 부산 최대의 유흥가이자 문화중심지 서면이 있는 곳입니다. 부산진구는 어떻게 보면 부산 가장 가운데에 위치한 곳입니다. 그래서 그런지 상업, 문화 등 사람이 많이 모일 수 있는 모든것들이 크게 발달했습니다.

사실 문화중심지지만 이렇게 유흥가가 크면 아무리 그래도 주택후보로는 적절하지 않습니다. 이런 환경에서 아이를 키우는데 선뜻 선호되는 환경은 아니니까요.

근데 제가 부산진구를 1위로 뽑은이유는 서면때문이 아닙니다. 서면은 항상 있어왔는데 이제와서 특별한게 아니죠, 제가 부산진구를 1위로 뽑은이유는 바로 공급량이 너무 많습니다.

부산진구는 2025년까지 총 13,366세대가 초과 공급됩니다. 게다가 재개발 재건축 조합원의 공급 물량은 공급통계에 잡히지 않습니다. 부산진구는 재건축 재개발이 많은곳이기 때문에 실제 공급은 더 많을 것입니다. 따라서 지금 들어가는건 다소 위험할 수 있다고 말씀드리고 싶습니다. 만약 들어간다면 2025년 즈음이 어떨까 싶습니다.

 

2-2. WORST 2위는 사상구와 사하구 입니다.

사상구와 사하구를 뽑은 이유는 1번 경제인구 유출율이 높습니다. 둘다 경제인구 유출율이 연평균 -3.7% 수준입니다. 경제인구가 매년 -3.7%씩 빠진다는 건 적은 숫자가 아닙니다. 동네에 돈 벌 수 있는 청년이 100명있는데 1년에 3.7% 줄어들면 19년 후에는 50명 밖에 남지 않습니다.

아무래도 경제인구 유출율이 높은 이유는 사상구, 사하구 둘다 생활안전지수에서 하위권을 차지하고 있습니다. 때문에 현재로서는 젊은 인구를 붙잡아 두기 어렵다고 생각됩니다.

두번째는 그럼에도 불구하고 둘 다 미분양과 공급량이 많습니다. (미분양 그래프)

게다가 사상구는 2023년 928세대 사하구는 2024년 614세대 추가공급이 예정되어 있습니다.

많은 공급량은 아니지만, 공급물량이 잘 소화되지 않는게 문제입니다.

 

 

2-3. Worst 1위는 동구입니다.

동구는 생활안전지수에서 가장 낮은 점수를 획득했습니다. 16개구 중에서 꼴등이라는건 일단 인식 자체가 매우 나쁘다는 뜻입니다. 산업단지가 있어서 경제인구 유출이 크지 않은데도 미분양이 꽤 많습니다. 이는 곧 사람들이 비록 내가 동구에서 일하지만 동구에 살고 싶지는 않다는걸 의미합니다.

동구가 비록 23년에 해운대나 수영구보다 조정을 덜 받았지만 이는 21년 22년 상승기때도 가격이 크게 오르지 않았기 때문입니다. 하방기때 덜 떨어지는 것보다 더 심각한게 상승기때 안오르는 것입니다. 이는 곳 지역 자체가 매력이 적어서 투자 수요가 없다는걸 말합니다.

물론 북항재개발 사업 등 굵직한 개발 프로젝트가 있지만, 동구는 뒤에는 산 앞에는 항구가 막고 있어서 개발하고 싶어도 개발할 땅이 많이 없습니다. 동구를 개발하려면 지금 있는 주택이나 상업가를 밀어내야 되는데, 시간이 너무 오래 걸리는 작업이 될 것 같아서 지금 기대하기는 어려울 것 같습니다.

 

그럼 긍정적인 지역은 어디일까요? 긍정적인 지역은 투자시기에 따라서 나눠봤습니다.

먼저 2024년 입니다 24년에 투자한다면

 

2-4. 연제구와 기장군

저라면 연제구와 기장군을 눈여겨 볼 것 같습니다. 둘 다 도시가 잘 정비되어 있어서 생활안전지수에서도 매우 높은 평가를 받고 있으며 경제인구의 유출도 적습니다. 심지어 기장군은 드물게 오히려 인구가 증가하는 지역으로 앞으로 부흥이 기대되는 지역입니다.

게다가 두 지역 모두 미분양도 없고 앞으로 공급도 없습니다. 하지만 21년에 많이 오른 만큼 22, 23년에 조정을 많이 받은 지역입니다. 21년에 많이 올랐다는 이야기는 즉 지역자체가 수요가 있고 매력이 있다는 뜻입니다. 따라서 이런지역은 아파트만 잘 골라서 들어가서 장기투자 하면 분명히 우상향 할 것이라고 생각합니다.

 

2-5. 동래구

만약 25년에 투자한다면 동래구를 말씀드리고 싶습니다.

동래구도 앞서 말씀드린 기장구와 연제구와 비슷하게 정비가 매우 잘되어 있는 도시인데요, 다만 동래구는 2024년에 약 4,000세대가 초과공급될 예정입니다. 바로 온천 4구역에 들어오는 레미안포레스티지 4천세대 때문입니다. 이렇게 정비가 잘 되어 있는곳에 4천세대 공급은 오히려 좋은데요

2024년에 신축 브랜드 전세가 공급되면서 온천동에 전세시세가 빠질 수 있습니다. 그때 나오는 인근아파트 급매를 잡아보시길 추천드립니다

 

2-6. 강서구입니다.

만약 2026년이나 2027년 즈음에 부산에 주택마련을 하실 계획이라면 저는 강서구를 추천드리고 싶습니다. 이유는 바로 에코델타시티 덕분입니다. 요 시기에 강서구에 굉장히 많은 초과공급이 생길걸로 예상되는데요. 이런 초대형 공급은 무조건 주변시세를 떨어트립니다.

제가 서울 동대문구 이문뉴타운 영상에서 잠실에 헬리오시티 9천세대 들어오면서 잠실 시세가 출렁한 이야기를 한적이 있습니다. 여기 띄워드릴테니 한번 보시면 좋을 것 같습니다.

네 그래서 저라면 2026년 2027년 내집마련 계획이시라면 강서구의 시세를 눈여겨 보시길 추천드리겠습니다.

 

관련한 내용을 정리한 유튜브도 함께 소개 드립니다. (링크)

 

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